2004年的省城楼市会如何发展？房价是否如普通老百姓期望的那样回落，还是像投资客所期望的那样继续走高？影响杭州楼市的主要变数是什么？
一个中心话题：房价将演绎个股行情
年年说房价，人人说房价。又到新一年，还是说房价。岁末年初，“上海楼市高价房出现盘整拐点现象”、杭州房产新政出台以及2004年杭州土地继续放量供应等新闻，再一次将房价问题置于众人的视线之中。
预测2004年的省城楼市房价走势，笔者以为会有以下几个特点：
从供应量分析，2004年的供应量将急剧放大，但有效供应仍显不足。
从土地供应来看，去年杭州创下了房产开发用地公开出让后的年度推出量之最。这显示了有关部门终于认识到土地放量供应对抑制房价的快速上涨、平衡楼市结构性失衡的重要性，采取了有力措施进行市场干预。但同时，对广大购房者及潜在购房者来说，因为土地供应的滞后性，2004年房屋的可预售总量总体仍呈供不应求的态势。
杭州未来两三年内保守估计约有950万平方米住宅陆续推出，但大多属于五类及以外的土地，四类以内的可开发土地越来越少，比如去年推出的住宅用地，85％为五级以外的“偏远地块”，如何形成有效供给的房产，为消费者所接受，政府有关部门和开发商还有大量的工作要做。
随着今后五类及以外的土地供应成为主流，土地的“质量”提高迫在眉睫，其紧迫程度并不亚于土地供应量的增加。
从需求量来分析，有效需求持续旺盛。
尽管各界对近年来杭州楼市的看法不尽相同，但有一点是有目共睹的，那就是：杭州房产供不应求，而且并不完全是结构性的供不应求，即不单是中低档的房屋供不应求，中高档住宅本身也供不应求。
杭州市场上楼盘“供不应求”的原因，一方面有外来人口对杭州房产的需求支撑，另一方面也有寻求保值增值的投资与投机需求，但更重要的是这两年持续高涨的房价，已激发了杭州本地人住房需求的大爆发，其中自用比例相当高，需求强盛。
区域房价总体稳中有升，平均房价会走低。
2003年杭州房产的平均成交价比2002年有20%以上的涨幅，销售量大致比2002年上升10%以上，这说明市场需求仍然旺盛，购买力也在上升。另一方面，土地价格2003年涨幅惊人，这点必定会反映在2004年的房价上。另外，建材价格大幅度上升也对房价有推动作用。因此，就单个区域而言，房价总体稳中有升。
但随着住宅开发的郊区化趋势，加之经济适用房继续大量供应，2004年平均房价会向下调整。从理论上来说，由于竞争加剧、供应增加、加大建设中低端产品，都将带动整个市场的房价走低。
上半年房价平稳为主，下半年房价进入个股行情。
预计2004年上半年受房产新政抑制投资需求影响，一部分投资资金将游离楼市，加上“新二手房”的上市放量，上半年杭州的楼市将受观望心理影响，房产交易应该比较平静，房价大幅上涨难度较大。并且不排除个别楼盘受资金压力影响明升暗降，销售人员的态度也会相对主动起来。很多已开盘的楼盘对外宣称所剩无几，但仍有可挑选的房源。
下半年市场将趋活跃，区域房价会有一定攀升，但上涨幅度趋缓，同时不同区域不同楼盘将演绎不同行情，会出现几家欢喜几家愁的局面，不会再出现2003年不论什么楼盘都普涨的“大牛市行情”。市中心房由于供应量和高房价的限制，房价将稳定在目前的水平。部分规模大、品质较优、地理位置较好的项目房价仍有一定的上涨空间。
二大变数影响：政策面和股市行情
政策效应将影响2004年楼市变化。
预测2004年楼市发展动向，可变因素太多。不过有一件事情可以肯定，那就是今年的房地产市场肯定会受到去年出台的一系列政策的影响。
2003年被业界称为“政策年”，这一年集中出台了数十个政策文件。就全国影响力而言，无疑是央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）和国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）。两大文件的核心思想是规范房地产市场，让今后的房地产市场的结构向中低端产品倾斜。
而对杭州地方性文件政策而言，今年1月1日正式实施的“杭州房产新政”对市场尤其是人气的影响是十分明显的，其总体效应将在今年显现。
活跃的股市也将争夺2004年楼市资金。
长期处于低迷状态的股市在2003年岁尾反弹，对房地产投资可能有影响。股市和房地产存在资金“跷跷板”的效应，以往投资资金主要流向房地产，如果今年股市趋好，可能会分出一部分资金转向股市，从而对房地产价格产生一定影响。
一旦今年股市转热，市民把余钱和积蓄投进股市，难免会影响其他投资市场的资金，楼市也将受到一些影响，使交投转慢，从而使楼市投资性的买卖随着股市行情的活跃渐趋平静。
三大热点板块称雄楼市
在预测2004年的杭州楼市，应对以下三个区域保持高度关注，它们将成为2004年热点板块，并称雄楼市。
滨江板块——最活跃的区块
在供需不平衡的今天，哪里的供应楼盘多而集中，势必会活跃该区域的楼市。滨江区之所以将成为2004年度杭城最活跃的区域，一方面源于该区域的楼盘供应相对较为充裕、楼多隆市；另一方面，这些楼盘因竞争而产生的创新个性，也引起市场瞩目。
2003年，滨江区共出让住宅用地1091亩，占杭州市年度商品住宅用地供应总量的1/3强。可以预见，今明两年，滨江区将是杭州楼市最为活跃的区域之一。该地区以其较快的扩张速度、良好的地理位置，将继续楼市的旺销势头。
泛城西板块——最热门的区块
城西在2004年楼市中更具成熟魅力和吸引力。对开发商而言，城西地块的楼盘意味着竞拍价不菲，但风险也是最小的。成熟的居住环境、优雅的居住氛围、大量的追捧者使城西地块的“含金量”成色更足，以致在二手房市场上出现了“8000元/平方米”的成交价，直追市中心楼盘。
从“老城西概念房”到三墩、闲林、五常等“泛城西板块”，城西房价总体一路看涨。反映到一级土地出让市场上，城西文教地块的高价追逐也就难免了，从去年年初的省物资学校地块到年底的电子工学院用地，均以超过5000元/平方米的楼面地价被拍走，城西地块成为开发商、消费者心中的“香饽饽”。2004年，城西几个文教项目的定价将影响该区域的二手房市场供应量。
钱江新城——最具发展“钱”景的区块
以杭州大剧院的开工建设为标志，杭州未来的中央商务区（CBD）——钱江新城，已经进入如火如荼的建设中。随着杭州大剧院2004年的交付，第七届“中国艺术节”在杭州的即将举办，钱江新城势必成为新的关注点。
与此同时，倍受瞩目的全国性“江景豪宅”——滨江·金色海岸也即将揭开其神秘面纱，每平方米上万元的身价，携同绿城·春江花月等“钱江新城+江景”概念房的出现，无疑将成为楼市的热点板块。
从目前该区域内推出的地块和成交价格可以看出，政府和开发企业均有意将钱江新城打造成为杭州“钱塘江时代”的又一尊贵区域。同时，去年杭州共成功出让钱江新城地块7宗(含附近区域地块)，这些地块的亮相，也为整个板块的楼市发展积蓄势能。
从2003年遍地开花到2004年三方称雄，这反映了杭州房地产市场格局的某些变化。一个热点区域的真正确定要看该地区的供应需求是否符合大众的需求条件。当它的条件（价格、质量以及风格）满足大众的要求时，该区域的销售比重自然会加重。
三大发展趋势预测
一是合作开发、联合开发将增多，“马太效应”将更为明显。
预计2004年至2005年将成为企业生存与发展的分水岭，“马太效应”将更为明显，估计会出现8~10家企业独领市场风骚的局面，形成“你中有我”、“我中有你”的局面。
2004年市场竞争焦点将集中在土地储备、品牌建设、价格竞争和人才集聚上，尤其对于杭州排位靠前的十多家房地产开发企业，要实现跨区域开发经营和品牌建设，人才的培养和聚集已是刻不容缓的工作。所以在2004年，合作开发，联合开发，都有可能，新一轮的房地产整合不可避免。二是房产金融将有所作为。
121号文件出台以后，房地产金融途径单一的弊端受到了广泛质疑，以房地产基金、房地产信托、债券、上市为特征的新型房地产金融途径开始崭露头角。
预计2004年，房地产界和金融领域里将会有很大变化，主要表现在房地产金融方面会有更多创新，对于房地产行业来说，2004年会是一个金融年。在此基础上各种各样的房地产金融新品种也在酝酿中，企业的融资方式、现金流也相应产生变化。房地产将拓宽其他融资渠道，不只靠银行一个渠道，“信托＋银行”的组合融资模式将是房地产市场的主流融资模式。
三是住宅郊区化明显，市区高价房唱主角。
2004年，杭州市区的土地供应量将迅速下降。老市区的开盘项目会继续减少，今后五类及以外的土地供应成为主流。预计2004年，大量的住宅区应该出现在新的发展区块，而大交通等市政配套仍显滞后。
从郊区房的供应看，余杭区的房源将大量涌入视线，闲林、五常房产将继续以“低密度住宅——多层住宅”领跑。市区高价位楼盘供应将增多，显著集中在城西、钱江新城和老市区一带，预计高档高价物业将成为市区供应主角。
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